【前言】
居者有其屋，在每个人心中都有重要地位，特别是对于夙兴夜寐、奋斗不息的年轻人而言，住房更是安身立命的根，纵使浪迹天涯，也不会有漂泊的感觉。然而，在这个经济突飞猛进、关系错综复杂的时代，事与愿违的现象经常发生。往往购房者还未庆祝乔迁之喜，就要深陷风波之中，让人万般无奈，一筹莫展。面对这些问题，我们应该泰然处之，从容不迫。只要我们树立法律意识，深谙法律，或者寻求法律专业人员的帮助，充分运用法律武器，就无需杞人忧天、彷徨失措。在我国宪法中，明确声明：我国公民居住权以及房屋所有权不容侵犯。法院在审理房地产纠纷案件中，也将公民的住宅权益放在比其他一般财产更加重要的位置，以维护社会稳定和诚实守信、健康有序的交易秩序。尽管如此，严谨的法律并不能保护粗心的买受人。买受人在签署认购协议时，需一丝不苟、认真仔细地审查协议条款，以合理规避风险。本文以案释法，通过对典型案例的分析，从中得到启发并学以致用。
【案例索引】
史某诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷案（2016)云民初37号民事判决书、（2017)最高法民终278号民事判决书。
【裁判要旨】
商品房的《认购协议》囊括商品房买卖合同的主要条款，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。基于对消费者权益的维护，在房地产开发企业作为被执行人的执行案件中，赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。
【案情简介】
2009年12月1日，史某与昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）签订《“滇池泊屋”房产认购协议》，约定史某向明丰公司认购“滇池泊屋”4栋1单元×××号房产一套，面积142.03平方米，单价每平方米5600元，总价795368元。协议同时还约定了双方其他权利义务。2010年5月15日，明丰公司向史某出具收款发票，载明收到史某支付的购房款795368元。
2013年11月5日，明丰公司与中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产云南分公司）金融不良债权纠纷一案，经云南省高级人民法院审理，作出（2013)云高民二初字第10号民事判决。华融资产云南分公司依据该生效判决向法院申请强制执行。云南省高级人民法院于2014年3月19日作出（2014)云高执字第1-2号执行裁定，查封、扣押、冻结了被执行人明丰公司名下的财产，其中即包含本案史某认购的房产。据此，史某以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。执行法院驳回其异议请求后，史某依照《民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条之规定，以华融资产云南分公司、明丰公司作为被告提起案外人执行异议之诉。
请求：1.确认其享有认购“滇池泊屋”4栋1单元×××号商品房的物权期待权；2.请求排除对“滇池泊屋”4栋1单元×××号商品房的执行；3.诉讼费由华融资产云南分公司承担。
华融资产云南分公司则辩称：史某与明丰公司未签订正式商品房购房合同，未交纳购房全款，亦未实际占有涉案房屋，其对涉案房屋不享有物权。史某关于停止涉案房屋执行的主张不能成立。
另查明：史某认购的案涉房产未办理商品房买卖合同备案登记手续，亦未完成物权登记过户手续。2017年5月5日，昆明市房产信息网显示案涉房屋的状态为“可售已查封”。
【争议焦点】
史某对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行？
【裁判结果】
一、一审法院审理情况
云南省高级人民法院于2016年11月7日作（2016)云民初37号民事判决：一、史某享有“滇池泊屋”4栋1单元××××号房的物权期待权；二、在华融资产云南分公司申请执行明丰公司、云南合力国际投资管理有限公司一案中不得执行“滇池泊屋”4栋1单元××××号房。案件受理费100元由华融资产云南分公司和明丰公司负担。
华融资产云南分公司不服一审判决，上诉至最高人民法院。
二、二审法院审理情况
最高人民法院于2017年6月22日作出（2017）最高法民终278号民事判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
最高院经审理认为：本案的争议焦点为：一、本案的法律适用，即本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条之规定；二、史某主张的实体权利是否足以阻却执行。
一、关于法律适用的问题
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了指导人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而颁布的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。
二、关于史某主张的实体权利是否足以阻却执行的问题
本院认为，本案适用法律明确之后，本案审查的重点即为史某提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此阻却执行。
（一）在人民法院查封之前，史某已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《“滇池泊屋”房产认购协议》签订的日期为2009年12月1日，时间在云南省高级人民法院于2014年3月19日作出执行裁定之前。即使按照华融资产云南分公司所称实际查封日期为2013年，签订认购协议时间亦在其前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“滇池泊屋”房产认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且史某已经按照认购协议的约定交付全部款项，明丰公司亦向史某出具了收到滇池泊屋4栋1单元0501号房795368元的收款发票。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方存在商品房买卖合同关系。最后，《“滇池泊屋”房产认购协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他居住的房屋。本案中，房屋买受人史某系在婚前签订认购协议，所购房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。
（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据认购协议的约定及明丰公司给史某出具的收款发票等证据，案涉房屋的价格为795368元，史某已全额缴付。华融资产云南分公司虽对史某是否交付全部款项以及对案涉房屋的房价这些问题有异议，但未提供相关证据证明。且即使按照华融资产云南分公司主张的《滇池泊屋小区商品房准售房源及房价公示》信息上公示的案涉房屋价格为937398元，史某所付价款亦已超过50%。综上，史某的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。华融资产云南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
【观点集成】
结合相关法律规定和上述案例分析，买受人虽然仅签署《认购协议》仍可排除另案执行效力应满足以下两点：
第一、《认购协议》被认定为本约。《认购协议》（认购书、订购书、预订书等）一般被认定为预约，但按照前述司法解释第五条的规定，如果商品房的认购协议具备商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为本约，即为正式的商品房买卖合同。
第二、符合法定条件。即满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定之情形，在执行程序中，房地产开发企业作为被执行人时，基于对消费者权益的维护，赋予消费者在具备一定的条件下对买受的房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。同时该规定也说明，住宅之外的其他商品房类型如商住两用中的商铺、纯商铺、酒店式公寓、办公用楼、工业用房及其他类型的买受人不符合上述“消费者”认定的法律规定。
【实务建议】
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书、订购书、预订书等在特定的条件下应当认定为商品房买卖合同，若一方违反协议约定，则应承担相应的违约责任。因此交易各方在签署认购协议时，需结合内容确定协议是预约还是本约，依据协议目的对相关条款作适当的调整，以合理规避各自风险。
另外，实践中，商品房买卖合同花样百出。《认购协议》签署时间可能在取得预售许可证之后，也可能在取得预售许可证之前，因预售许可证对相关协议的效力起决定性作用。若签署时间在取得预售许可证之前，基于各自风险的把控和权益的实现，相关交易方可对预售许可证的相关事宜进行磋商。
同时，若房地产开发企业负债累累，其所售的商品房或许成为另案执行的标的物，还可能牵涉建设工程价款优先受偿权等等诸多问题。因此，在签署相关协议和履行过程中，相关交易方应全盘考虑、仔细斟酌。
购房方在必要的时候可以委托律师进行前期资信调查，对相关协议文本进行法律审查，尽可能合理规避购房风险。
【法条链接】
一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
二、《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。