买受人房屋租金不属于买卖合同无效后的赔偿范围
最高院裁判观点
房屋租金损失属于买受人在正常经营过程中的合理支出，系基于房屋买卖合同有效情形下通过履行获得的可期待利益，不应认定为合同无效的损失范畴。
典型案例
(2016)最高法民再3号
基本案情
徐某与A公司于2006年8月5日签订《商业网店定向建设合同》一份，合同约定:徐某购买A公司开发的位于沈阳市B区建筑面积为503.10平方米的商业网点。总价款为4779450元，出卖人取得《商品房(预)销售许可证》后3日内交尾款249450元……A公司应于2007年12月31日前向徐某交付房屋。
合同签订后，徐某共计付款453万元。A公司至今未向徐某交付涉案房屋，且未能取得涉案房屋的《商品房(预)销售许可证》。现房屋已经变更规划，徐某无法取得涉案房屋。为此诉至法院返还购房款本金453万元及利息354651435元;赔偿因A公司未交付房屋而租房的损失268万元。
一审
辽宁省沈阳市中院认为:本案中，A公司至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此，徐某与A公司签订的《商业网点定向建设合同》应认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。A公司作为房地产开发公司，在明知未取得涉案房屋销售许可的情况下，与徐某签订《商业网点定向建设合同》，对合同无效的后果存在过错。徐某在明知A公司没有取得诉争房屋预售许可证的情况下仍与其签订《商业网点定向建设合同》，对合同无效的后果亦存在过错。双方应当各自承担相应的责任。合同无效后，徐某已交付的共计为453万元的房款，A公司应予以返还;同时，A公司应对徐某的合理损失予以赔偿。
关于徐某主张A公司赔偿租房损失问题，因徐某明知A公司未取得诉争房屋而与其签订《商业网点定向建设合同》，徐某对合同无效、合同无法履行的风险应有所预见，且就合同无效已主张A公司赔偿利息损失，故对徐某该项诉讼请求不予支持。综上，判决A公司返还徐某购房款453万元并赔偿利息损失。
徐某不服一审判决，向辽宁高院提起上诉。
二审
辽宁省高院认为：关于租金损失赔偿问题，A公司、徐某对造成合同无效均存在过错。因此，《商业网点定向建设合同》约定2007年12月31日前交付徐某所购买的商品房，A公司对徐某从2008年1月1日起至起诉主张权利之日2014年4月22日的租房损失应当给予适当赔偿。根据徐某提供的房屋租赁协议，折算租金为315393750元，考虑过错责任大小酌定A公司承担徐某租金损失的70%即2207756.25元。综上，二审法院加判A公司赔偿徐某房屋租金损失220775625元。
A公司不服二审判决，向最高院申请再审。
再审
本案争议焦点是，徐某因为合同无效遭受损失的范围是否包括房屋租金。
最高人民法院经审查认为:合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益，包括直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。
本案中，徐某主张的房屋租金损失系其经营期间向案外人租货经营场所发生的费用，徐某认为如果A公司按合同约定时间交付房屋，其就可以避免对外支付上述租金。因本案中的房屋买卖合同无效，徐某就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐某开办公司和批发中心的经营成本，徐某诉请A公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。
据此，再审改判对于徐某主张的房屋租金损失不予支持。
注：因本文写作需要，对实际案情进行了精减。